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    中债资信:首付贷经营模式及蕴含风险研究

    2016-04-11 11:10:01 和讯债券  中债资信房地产行业研究团队
    作者:中债资信房地产行业研究团队
    作者:中债资信房地产行业研究团队
       赵頔 王文豪 蒋盛文

      内容摘要:

      2016年初央行下调购房首付比例后,部分地区尤其是一线城市的房价走出一波快速上涨的行情,首付贷被认为是背后推手,开始被大众广泛关注,2016年3月被央行叫停,开始清理与整顿。

      首付贷产生的需求根源是购房首付,形式由民间借贷慢慢转为市场化的一种产品。近期国家房地产调控政策的变化,加重了部分人投机的情绪,市场环境给予了首付贷快速发展的土壤。尽管从目前来看,2015年全国商品房销售额为7.28万亿元,而目前首付贷的规模估计不到50亿元,相对规模较小。但若任其自由发展,将产生非理性的羊群效应。

      从经营模式来看,现阶段首付贷的借款平台主要为小额贷款公司和P2P网贷平台,背后参与者涉及房地产中介、第三方P2P平台和部分非银行金融机构。虽然首付贷目前规模不大,但也蕴含着如下问题和风险,需要监管和控制。

     。1)部分主体并不具备从事相关金融业务的资质,且存在自我担保、形成资产池等现象,存在违反国家规定的问题。

     。2)由于部分平台在风险把控方面的措施不严格,对于借款人的偿债能力审核存在缺陷,蕴含较大风险。

     。3)由于没有地域的限制,首付贷将加重市场非理性情绪,与“因地施策”的调控政策相悖。

      一、首付贷的发展历程及特点

      2016年初央行下调购房首付比例后,部分地区尤其是一线城市的房价走出一波快速上涨的行情,首付贷被认为是背后推手,开始被大众广泛关注,2016年3月被央行叫停,开始清理与整顿。

      首付贷产生的需求根源是购房首付,其形式逐渐由民间借贷慢慢转为市场化的一种产品。首付贷最早可以追溯到2008年房地产市场低谷期,是由房地产开发商为促销而提供的工具。房地产开发商通过向购房者提供贷款加速房屋的签约销售,并相应收取利息,但成本比同期银行贷款利率水平低一些。2015年来随着房地产市场回暖、央行下调贷款利率、小额贷款和互联网金融兴起等原因,首付贷已经发展成为由小额贷款公司和P2P网贷平台主导、其他机构参与的一类专门针对购房的金融产品,产品呈现期限短、利率高等特点。据盈灿咨询统计,在被央行叫停前半年左右,国内有近50多家P2P网贷平台出现过首付贷产品。

      二、首付贷的经营模式

      首付贷经营的基本原理是借款平台通过自有资金或外部融资向借款人放款。现阶段,首付贷的借款平台主要为小额贷款公司和P2P网贷平台,背后参与者涉及房地产中介、第三方P2P平台和部分非银行金融机构。不同经营主体和借款平台载体之间可以互相组合或兼而有之,形式较为灵活。
    1、房地产中介自营的“经纪+金融”模式
    1、房地产中介自营的“经纪+金融”模式


      首付贷作为针对房产交易环节的金融工具,房地产中介公司开展该业务有多重考虑,一方面可以通过首付贷促进交易实现而带动房地产经纪业务增长,另一方面首付贷的利息收入可以为公司带来高额利润回报。而且,房地产中介开展该业务具有先天的客户基础优势,其手中掌握大量客户,获取客户的成本几乎为零;由于房地产中介对客户较为熟悉,可以低成本实现对借款人进行资质审核等风控目标。因此,实力较强的房地产中介公司通过设立小额贷款公司或设立理财平台的形式,将经纪业务和首付贷连接,形成了“经纪+金融”销售体系。

      (1)小贷公司形式

      以某上市公司为例,该公司主要从事房屋代理销售业务,后来新增了小贷业务,最初与普通小贷公司没有区别,基本通过扫街揽客,贷款用途多为购车、购电器、装修等阶段性家庭流动资金补充。后来,基于其房地产代理销售业务,该公司通过售楼案场进行客户导流,借助下属小额贷款公司为客户提供可用于房屋首付的贷款业务。

      从资金来源来看,前期基本通过自有资金开展贷款业务,2015年央行发布《非存款类放贷组织条例(征求意见稿)》后,小额贷款公司融资渠道逐步放宽,该公司便以某只贷款产品为基础资产,于2015年底在深交所挂牌发行了一期资产支持证券计划。此外,该公司还于2015年进行了定向增发,部分募集资金也被用于扩展小贷业务,主要是打造能够为购房者提供置业、安家、理财的综合互联网金融服务平台。

      从风险控制来看,该公司的贷款无需抵押和担保,由一线销售人员对购房者(即借款人)进行资质审核,符合条件的借款者由小贷公司提供贷款服务。2014年该公司与央行征信系统进行了连接,一方面可从征信系统中获取借款者的资信状况,另一方面根据公司自建的购房者数据库,对购房者所在城市居民收入、整体信用状况和客户资产情况对客户的资质进行审核,各环节处理相对独立,风险控制较为严格。

      从客户群体来看,该公司的贷款业务有90%以上在二三线城市,单笔借款在10万元以下的客户占比在85%左右,目前暂不涉及一线城市的二手房市场。

      (2)理财产品形式

      除了用于首付的贷款,还有部分平台的贷款用途是房屋买卖交易中的短期周转资金,一般产生于以下几种形式:

      1)赎楼,即购买下一套房时,旧房的银行按揭贷款未还清,通过平台短期贷款赎回抵押的房产,并再次获取购买新房的银行贷款;

      2)过桥,即购房时已经申请到银行贷款但放款较慢,急需支付房款时的贷款;

      3)周转,即换房时买卖房屋的时间错配,需要贷款解决短期资金需求。

      以某大型房地产中介的理财产品为例,该类理财产品的借款人通常是其客户,比如某借款人已取得银行批贷函但银行未按预期时间放款,而该借款人的房屋交易、批贷及过户手续均在该中介办理,因此该中介通过在其网络平台上发布借款人的筹资需求,并为其提供担保协议,同时披露借款人的基本信息和相关资质审核情况,有意愿的投资者即可在线上进行投资,在筹资金额达到借款人需求后,该款产品的投资通道关闭,借款人将在产品期限内进行还款。

      从资金来源来看,该类平台的资金基本来自于理财平台的投资者,募集后的账户资金由第三方托管并受央行监管,通过账户托管系统保证资金流向借款人所登记的账户。募集期满后,投资者可以将理财产品(即所形成的债券)进行交易和转让,产品期限在30~90天不等,以30~60天为主。

      从风险控制来看,该平台的项目一般有房产抵押,需提供房屋买卖合同、银行批贷函、房产证、房屋产权公证书、房产评估报告和个人征信报告等资料。对于不同资质的借款者,平台对其资质进行了评级分类,比如房产抵押率较低、收入水平较高的借款者被划分为AA级,而抵押率较高、收入水平较低的借款者被划分为A级,但总体而言,该平台不同产品的年化收益率差异很小,基本在6.5%左右。此外,该公司还设立了风险保障金(规模较小,约1000万),一旦借款人发生逾期还款,公司将进行代偿。

      2、第三方P2P网贷平台模式

      对大部分第三方P2P网贷平台而言,购房贷款只是它众多产品中的一种。据调查,在监管机构叫停前共有近50家P2P网贷平台出现过首付贷标,其中20余家平台以对接首付贷资产为主要业务,叫停后已有17家平台停止该业务,但据媒体报告,97房贷网、博民易贷、易贷网等少数几家贷款公司推出的贷款产品,仍可以其他用途的名义用作首付贷。

      从资金来源看,该类平台也不设资产池,资金为向投资者募集得来,募集后的账户资金由第三方通道发放给借款人;

      从风险控制来看,不同项目担保措施差异较大,包括信用贷款、抵押贷款、质押贷款等等。就购房贷款而言,一般需要进行资产抵押或质押,但平台所披露的借款人信息比较有限,较难判断借款人的资质情况。此外,由于客户资源的集中性,网贷平台开展房贷业务一般都需要与房地产中介合作,实现客户资源和平台资源的共享,但资源交换必然造成成本上升。在此合作方式下投资风险完全由P2P网贷平台承担,风控压力较大。

      另外,也有部分非银行金融机构的贷款被挪作购房首付的情况,但由于资金去向难以查明,对于借款人难以进行监督,导致该行为处于监管的灰色地带。

      整体来看,在几类首付贷经营模式当中,房地产中介自营首付贷具有明显的渠道优势和信息优势。一方面房地产中介市场是首付贷需求的核心发生地,房地产中介能够第一时间接触到首付贷用户,具有天然的渠道优势;另一方面房地产中介可以通过线下调查获得更真实可靠的用户信息,较P2P平台等纯线上模式具有明显信息优势,设立小额贷款公司的房地产中介可以获取央行征信信息,而纯P2P公司则因无法接入央行征信系统而处于信息劣势。

      三、首付贷的风险

      从上述分析来看,首付贷面临如下问题及风险:

      1、合规性。根据我国《非存款类放贷组织条例(征求意见稿)》等相关文件的规定,除依法报经监督管理部门批准并取得经营放贷业务许可的非存款类放贷组织外,任何组织和个人不得经营放贷业务,并且个体网络借贷机构(即P2P网络借贷)要明确信息中介性质,不得提供增信服务,不得非法集资。而在央行进行清理之前,部分平台所从事的金融业务并没有取得相应资质,且部分平台存在为借款人提供担保(担;故瞧教ü亓剑、形成资金池等行为,此类操作不符合国家规定。

      2、风险控制。首先,首付贷会改变购房者的自有资金情况,但理财产品形式和第三方P2P网贷平台等模式对借款人的资质信息披露有限,信息不对称使得银行放贷时对借款者实际偿还能力的评估会发生偏差。其次,除房产中介系的小贷公司能够较好的了解借款人信息外,其他某些平台较难对借款人的资质和还款能力进行较为准确的判断,对借款人的信息披露也存在缺陷和不完善,甚至还存在帮助借款人规避银行追查等行为。最后,首付贷运营平台的风险控制体系不完善,对于借款人偿债资源没有给予足够的把控,亦没有相关的增信措施保障还款。上述现象的存在,使得首付贷的风险明显增加。

      3、放大市场非理性情绪。虽然目前首付贷规模不大,但若任其滋长,将极大的加重市场非理性情绪,加大房地产市场的波动。通过首付贷实现“低首付”或“零首付”,加大投机性购房比例,且不受地域限制,若不控制将会向全国蔓延。而国家房地产宏观调控政策的主旨是“因地施策”,对于不同城市采用差异化的政策,但首付贷的发展和滋生明显与调控政策大方向相悖。

      总结:从首付贷的产生原因可知,其最初是部分购房群体凑首付的金融工具。但近期的调控政策加重了部分人投机的情绪,市场环境变化给予了首付贷快速发展的土壤。尽管从目前来看,2015年全国商品房销售额为7.28万亿元,而目前首付贷的规模估计不到50亿元,相对规模较小。但若任其自由发展,将产生非理性的羊群效应;且部分平台的风险控制措施不严格,将产生较大的风险。
    (责任编辑:王宏贵 HF025)
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